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Rien ni personne n'est supérieur à la vérité

Le joli manoir des Fillon sous-évalué pour échapper à l'ISF ?

Publié par wikistrike.com sur 8 Février 2017, 14:05pm

Catégories : #Politique intérieure

Un château de sable ?

Un château de sable ?

Dans un parc de 12 hectares, à Solesmes, dans la Sarthe, le château de François Fillon avait fait les gros titres de Paris Match en 2013, provoquant railleries et indignation. La demeure du XIVe siècle qui présente une surface habitable de 1.107 m2 a été achetée en 1993 pour 2,4 millions de francs, indiquait le Canard. Soit à peu près l'équivalent de 400.000 euros. Aujourd'hui, c'est la valeur de cette demeure, révélée dans la déclaration de transparence du candidat, et estimée à 750.000 euros, qui fait réagir.

Dans cette déclaration, que François Fillon a rendue publique face aux accusations dont il fait l'objet ces derniers temps, on parle de la «valeur vénale» de ses biens. Cette valeur correspond au «prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise», nous indique la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Cette valeur, déterminée par un expert agréé, dépend de plusieurs critères: la superficie de la surface habitable, s'il y a eu ou non des travaux, quelles sont les règles d'urbanisme, est-ce que c'est inondable, proche de commerces ou d'écoles... «Compte tenu de tous ces critères, on détermine un prix moyen au m²», explique une notaire exerçant dans la Sarthe. 

Le château de Fillon, 12 ha: 12 fois le prix médian au m²?

 

Selon plusieurs sites immobiliers, les prix médians au m² à Solesmes oscillent ainsi entre 1.200 et 1.300 euros. En appliquant ces prix ne serait-ce qu'à la surface habitable de la demeure de François Fillon, soit 1.107 m², on obtient... une maison à plus de 1,4 million d'euros –l'impôt sur les grandes fortunes est applicable à partir d'un patrimoine de plus de 1,3 million. Imaginons alors le calcul appliqué aux 12 hectares de terrain...

Mais selon notre notaire de la Sarthe, il faut «faire attention à ce genre de calculs: il faut avoir vu la maison pour déterminer le prix au m². Si tout a été refait à neuf, ce prix va être plus élevé». Une remarque que confirme José Torrecilla, expert immobilier:

«Le prix au m² d'un secteur peut être un indice, mais il ne faut pas trop s'y fier: chaque bien a sa valeur propre.»

En outre, le prix au m² ne sera pas le même pour la surface habitable, les dépendances –le château Fillon en compte plus de 1.000 m²– ou même le terrain. «On quantifie chaque élément séparément, pour fixer ensuite une valeur globale», détaille la notaire, qui insiste sur la caractère «rural» et «non spéculatif» du marché immobilier dans la Sarthe. «Une maison de base, de 90 m² dans un lotissement, se vendra entre 120.000 et 150 000 euros», expose-t-elle. «Pour les terrains, on est à 4.500 euros l'hectare», ajoute-t-elle encore.

Estimation vs négociation

Autre indice important: le prix des ventes de biens immobiliers semblables. Et justement, la notaire contactée dans la Sarthe évoque un «beau petit manoir», situé dans un village à une quinzaine de kilomètres de Solesmes, avec un parc de 20 hectares environ, une piscine, un terrain de tennis, un plan d'eau... qui s'est négocié à 400.000 euros. «La valeur vénale n'est pas nécessairement le prix qui sera finalement négocié sur le marché, si le bien est effectivement vendu», explicite la notaire. C'est une estimation, pas le résultat d'une négociation. Autre exemple qu'elle nous donne: une maison dont le prix de revient atteignait les 850.000 euros, vendue finalement à 500.000 euros.

Des prix finalement plus faibles que la valeur du château de François Fillon, que celui-ci avait acquis pour 400.000 euros. Depuis, 300.000 euros ont été utilisés pour des travaux. Pour José Torrecilla, qui a pu réaliser «des expertises sur des surfaces équivalentes, les prix étaient semblables à celui qui a été appliqué» pour le château de François Fillon.

Si la valeur du bien était vraiment discutable, ce serait in fine au Fisc de la réévaluer, et de décider ainsi si oui ou non François Fillon peut être assujetti à l'ISF. Le Parisien expliquait en tout cas le 29 janvier dernier que, selon leurs informations, le parquet national financier de Paris se penchait très sérieusement sur le sujet.

 

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