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Immobilier : N’achetez plus !

Publié par wikistrike.com sur 16 Mars 2013, 20:00pm

Catégories : #Economie

Immobilier : N’achetez plus !

 

Une étude du cabinet PrimeView remet en question l’argument selon lequel accéder à la propriété reste plus rentable sur le long terme que rester locataire et payer un loyer.


L'achat est rentabilisé moins rapidement dans les pôles d'attractivité (©PrimeView)

L’achat est rentabilisé moins rapidement dans les pôles d’attractivité (©PrimeView)

Voilà qui devrait faire réfléchir plus d’un candidat à l’accession. La dernière étude du cabinet de recherche économique PrimeView montre qu’un primo-accédant parisien qui dispose d’un apport de 20 % et s’endette sur 25 ans mettra, si les prix de l’immobilier se stabilisent sur leurs niveaux actuels, 20 ans avant de « rentabiliser l’achat de sa résidence principale par rapport à la location ». Il lui faudra attendre 24 ans si les prix baissent de 10 %, 31 ans dans le cas d’une correction de 30 %.

Epargner plutôt qu’investir

Et encore, il s’agit là du scénario le moins défavorable envisagé par PrimeView, qui établit le postulat que l’économie devrait connaître une période de stagnation prolongée – « entre vieillissement de la population, gains de productivité limité, […] surendettement public poussant à la rigueur budgétaire » – assortie d’une faible remontée des taux d’intérêt. Dans le cas jugé moins probable d’un rebond « fort et durable » de l’économie, la rentabilité de l’investissement ne serait avérée qu’après un délai de 26 à 32 ans selon l’ampleur de la baisse des prix. Dans ce cas là en effet, la remontée des taux d’intérêt qui ne manquerait pas d’accompagner la croissance de l’économie « laminerait la capacité d’emprunt des ménages en augmentant [leurs] frais financiers ». Mais le pire serait un effondrement économique « à l’espagnole », avec « disparition de la croissance et fuite des investisseurs provoquant une forte remontée des taux d’intérêt » : dans un tel cas de figure, « un achat au niveau de prix actuel ne serait jamais rentabilisé par rapport à la location », prévient PrimeView.

Une « très mauvaise affaire »

Pour aboutir à ces conclusions, le cabinet compare l’évolution de la valeur de l’actif d’un ménage qui investirait aujourd’hui dans l’immobilier à celle d’un autre doté du même apport, qui le placerait au taux sans risque. « L’effort financier du propriétaire (y compris le remboursement du capital, après paiement des frais de notaires et des frais d’agence au moment de l’achat) est supérieur aux frais du locataire (loyer) ». Avec un apport de 20 %, et en évaluant les frais de notaires et les frais d’agence à 7 et 5 % de la valeur du bien, « le montant [que le locataire] capitalise au taux sans risque est composé de 32 % de la valeur initiale du bien, auxquels il faut ajouter la capacité d’épargne libérée chaque mois », du fait de la différence d’effort financier.

Dans l’hypothèse, jugée la plus probable par les analystes, d’une baisse de 30 % des prix de l’immobilier parisien, « le locataire possède au bout de 25 ans un actif correspondant à 87 % de la valeur initiale du bien acquis, contre 70 % pour le propriétaire ». Ce n’est qu’au bout de 31 ans que les deux patrimoines sont égaux, et donc que le propriétaire aura rentabilisé son investissement. Or un primo-accédant ne conserve généralement pas son bien aussi longtemps, principalement à Paris, où les reventes de biens ont généralement lieu au bout d’une dizaine d’années. « Dans ces conditions, l’achat initial peut-être considéré comme une très mauvaise affaire : 10 ans après l’achat d’un bien au prix actuel, l’actif du locataire surpasse de 3,5 fois celui du propriétaire dans un contexte de stagnation économique et de forte correction des prix de l’immobilier ».

28 ans pour un secondo-accédant

Mais au-delà de la primo-accession, c’est l’achat immobilier en lui-même que PrimeView semble déconseiller : l’étude montre que dans un contexte de stagnation économique doublé d’une forte baisse de prix, un secondo-accédant disposant d’un apport de 40 % ne rentabilisera son achat à Paris qu’au terme de 28 ans. Un acheteur qui n’aurait pas besoin de s’endetter, lui, devrait attendre 20 ans.

En appliquant sa méthodologie au reste du territoire, PrimeView montre que c’est dans les pôles d’attractivité, que l’arbitrage en faveur de l’achat est le moins favorable : autour des grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes) et dans les régions où le tourisme est fortement développé (Côte-d’Azur, Alpes, littoral Ouest). « Dans ces zones, il faut plus de 21 ans pour que l’achat de sa résidence principale soit rentabilisé », contre 8 à 13 ans dans le Centre, région où l’achat est le plus rapidement rentabilisé.

Classement des villes en fonction de la durée au terme de laquelle l’achat d’une résidence principale est rentabilisée :

 

  • Paris : 31 ans
  • Lyon : 25 ans
  • Nice : 24 ans
  • Bordeaux : 22 ans
  • Lille : 21 ans
  • Montpellier : 20 ans
  • Nantes : 20 ans
  • Toulon : 19 ans
  • Grenoble : 19 ans
  • Dijon : 18 ans
  • Marseille : 18 ans
  • Reims : 18 ans
  • Toulouse : 18 ans
  • Le Havre : 18 ans
  • Angers : 17 ans
  • Strasbourg : 17 ans
  • Nîmes : 16 ans
  • Rennes : 16 ans
  • Saint-Etienne : 16 ans
  • Le Mans : 11 ans

L’étude complète, avec le détail des situations par départements, villes et arrondissements est disponible sur le site de PrimeView.

Emmanuel Salbayre sur  LaVieImmo.com

Commenter cet article

nicolas 18/03/2013 10:44


Epargner avec l'effrondement financier qu'il va y avoir, c'est un peu exageré non ?


 

zara 18/03/2013 09:52


hoooonte !!!


à tous les moins de 25 ans regardez sur le bon coin les maisons à moins de 25 000 Euro à retaper, le prix d'une voiture...


un jour vous aurez une famille des enfants, des vacances ou plus d’emploi...(t te vois dans ton studio en couple avec femme et enfants...? ou éprouvette et en paire Lol ! )


Quand tu auras plus d’intérêt pour ton facebouk et ton studio ou pire papamanman tu auras retaper t'as maison en province (oui il y a une vie en dehors de paris et des grandes villes).


et pour acheter cela t'immobilise !. payer 600Euro/mois + charges ne donne pas des ailes. au moins si tu veux partir et que tu as un peu de jugeote tu tirera toujours 20 000 a 50 000 d'une
maison, ce qui vous permettra d'émigrer loin des problèmes que vous ne semblez pas maitriser.


pis je me marre, j'imagine la retraite avec un appart en location je connais aucun retraité proprio avec un loyé.. mieux ils vivent avec 450EUro/mois veuve et propriétaire....


enfin, il faut bien qu'il y ait des bobos en location pour payer les boui gues et autres... oui bobo la tête et portefeuille

OTOOSAN 17/03/2013 19:32


Ouai, souvenez vous de l'impot sur les portes et fenêtres d'avant la révolution française !!!,

Patrick 17/03/2013 12:25


Ahaahhhaaah  !!


"La pierre c'est du solide ça baisse Jamais...!"


"L'Etat ne peut pas ponctionner l'immobilier"


Vaut mieux lire ces stupidités que d'être aveugle !!!


C'est vraiment Très drôle !!!

caro 17/03/2013 10:13


Dans une Europe ou les technocrates n'hésitent plus à piquer directement dans les comptes en banques pour combler les trous provoqués par des banquiers malhonnêtes , l'immobilier reste un refuge
contre l'arbitraire .. 


Il est plus difficile de piquer une chambre que 10% sur un compte en banque 


Voir Chypre depuis hier 

Jules 17/03/2013 07:42


Etre propriétaire n'est pas une question de rentabilité. On est juste chez soi et pas sous le toit d'un autre. Et on y fait les aménagements que l'on veut sans avoir à demander l'avis de
quelqu'un. Pour moi c'est aussi simple que ça.

rereeee 17/03/2013 05:30


un retraité locataire, tu tes fait voler par ta propre generation de chimpanzé babélien.

DUFOND 16/03/2013 22:41


arrivez à la retraite en tant que locataire et vous comprendrez vite votre malheur


baisse des retraites, augmentation des loyers, faut quand même mieux être propriétaire de son bien, c'est toujours un capital, après 30 ans de loyer, vous en êtes comme au  départ, vous
n'avez rien

ptitpère 16/03/2013 22:02


Les questions à se poser également sont :


- A quoi ressemblera la France dans 20 ou 30 ans, soit en 2043? A fortiori dans les grandes villes.  Quelle ambiance y règnera-t-il selon vous?  Qui peuplera ces villes? -_-


- Quel est l'avenir de ce pays à 20 ou 30 ans, économiquement, socialement, ethniquement, etc etc?


- Quelle sera la politique fiscale à l'avenir, sachant qu'avoir un ou des biens immobiliers en France vous IMMOBILisera en cas de changements si vous désirez ou êtes contraints à quitter le
pays précipitamment (et ceci est valable également pour d'autres domaines que la fiscalité).


- A quoi ressemblera votre "joli" T2 en béton - tenant plus de la HLM que du haussmannien en terme de construction - dans 20 ou 30 ans? (pour répondre à cette question il suffit de voir à
quoi ressemble les barres d'immeuble d'habitation construites dans les années 60-70...).


- Qui seront les "français" de demain? Seront-ils encore vraiment les européens blancs, salariés de la classe moyenne d'aujourd'hui? Et est-ce qu'il y aura encore assez d'acheteurs
solvables pour vous offrir les 3000€ du m2 que vous aviez payé 30 ans plus tôt. A combien sera le salaire médian en France? Le taux de chômage ? Car plus il y aura d'inactifs, plus
les actifs seront taxés pour financer le peu de social qu'il restera, donc moins ils auront d'argent disponible pour acheter votre bien.


Bref des bonnes à question à se poser avant d'acheter à une époque comme celle que nous vivons, c'est pas ça qui manque...


 


 

lou 16/03/2013 21:08


et si plus personne n'achete, a qui va t on louer?

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